相続したけど住まない空き家、どうすればいい？　その１

「親の家を相続したけれど、自分はそこに住む予定がない」

相続した不動産について、このようなお悩みをお持ちの方は少なくありません。

・実家が遠方にある。
・仕事や家庭の事情で戻る予定がない。
・すでに自宅を所有している。
・兄弟姉妹で相続したものの、誰も住む予定がない。

このような場合、相続した家をどうするかは、できるだけ早めに考えておきたい問題です。
なぜなら、誰も住んでいない家でも、所有している限り管理する責任があるからです。
そして、空き家は「何もしない」という選択をしている間にも、少しずつ傷んでいきます。 

今回は、「相続したけれど住まない空き家をどうすればいいのか」について、
売却・活用・管理などの選択肢を整理してみます。 
 
全２話でお届けします。

相続した家について、最初に考えていただきたいのが、
 「将来、自分や家族がこの家に住む可能性があるか？」
ということです。

「いつか使うかもしれない」
そう考えて、そのまま数年間空き家にしてしまうケースがあります。

もちろん、本当に将来使う予定があるのであれば、
適切に管理しながら所有しておくという選択肢もあります。

しかし、
　・今後も住む予定はない
　・子どもも住む予定がない
　・賃貸する予定もない
　・遠方なので管理に行くことも難しい

という状態であれば、
 「とりあえずそのままにしておく」ことが本当に良い選択なのか？
一度考えてみる必要があります。

人が住んでいない家は、想像以上のスピードで傷んでいきます。

換気されないことによる湿気やカビ、雨漏り、雑草、害虫、設備の故障など、
住んでいる家とは違った問題が発生します。
 
これは、不動産会社の営業マンとして、これまで沢山の物件を目にしてきたから分かります。  
（地域にもよりますが、雨戸の隙間からコウモリが侵入するなど、小動物による汚損破損も多いです。）

さらに、外壁や屋根などの劣化が進めば、周辺に迷惑をかけてしまう可能性もあります。

また、現在は「特定空家」だけでなく、その前段階となる「管理不全空家」についても、
行政による指導・勧告の対象となっています。

ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、行政から勧告を受けた場合には、
一定の条件のもとで土地に対する固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなることがあります。

つまり、「使っていないだけだから、何もしなくても大丈夫」とは言えないのです。

将来的に自分や家族が使用する可能性がある場合には、所有し続ける方法があります。

ただし、定期的な換気や清掃、庭木の手入れ、雨漏りなどの確認、郵便物の確認など、
 一定の管理が必要です。

遠方に住んでいる場合は、
一部の不動産会社などでも行っている「空き家管理サービス」などの利用を検討する方法もあります。
※「空き家管理サービス」って？こちらをご参考ください。

立地や建物の状態によっては、賃貸住宅として活用する方法もあります。

ただし、
「リフォーム費用がどの程度かかるのか」、
「周辺の賃貸需要があるのか」、
「 家賃はいくらで設定できるのか」
 などを事前に確認する必要があります。

「せっかく相続した家だから、とりあえず貸そう」と考えるのではなく、
「いくら費用をかけて、いくらの収益が期待できるのか」を数字で考えることが大切です。
 
※弊社でも幾度か、募集～契約のお手伝いをさせていただきましたが、
　例外的に「現状のまま貸す」という方法もありますので、 
　ご事情によっては、（賃貸にも詳しい）不動産会社へご相談なさってみてください。 

今後住む予定もなく、賃貸する予定もないのであれば、売却も有力な選択肢になります。

売却することで、
　・空き家の管理負担がなくなる
　・固定資産税等の負担がなくなる
　・将来的な修繕費の心配がなくなる
　・遠方から管理に通う必要がなくなる
　・相続人同士での管理についての話し合いが不要になる
　・空き家特有の事件・事故のリスクがなくなる 
といったメリットがあります。

また、相続した空き家については、一定の要件を満たす場合、
譲渡所得から最高3,000万円を控除できる
「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」
があります。
※現在の制度では、原則として相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が対象となり、
適用期限は2027年12月31日までとされています。

ただし、建築時期、被相続人の居住状況、売却・購入方法など、さまざまな要件があります。
「相続した空き家だから、必ず3,000万円控除が使える」というわけではありません。

売却を検討する場合は、早い段階で税務署などに確認しておくことをおすすめします。

建物の老朽化が進んでいる場合には、
 「建物を解体して土地として売る」
 という方法もあります。

ただし、
「解体費用を誰が負担するのか」、
「解体後にどの程度の価格で売却できるのか」、
「解体によって税負担がどう変わるのか」など、
事前に確認すべきことがあります。

相談する先の不動産会社様によっては、（当該会社の都合上）解体を勧めるがありますが、
「古家があるから解体した方がいい」とは限りません。
買主様がリフォームして利用する可能性や、建物を残したまま売却できる可能性もあります。
そのため、解体するかどうかは、
売却価格や周辺の需要、建物の状態などを確認してから判断することが大切です。
 
※ホットなお話しですが、今月末に決済～引渡を予定している物件があるのですが、
　当初、売主様は他不動産会社様のアドバイスにより、「解体しないといけない」とのご認識のもと、
　弊社にも売却のご相談頂戴しました。
　ところが、買主様ご自身でリフォームをされるため、解体を要さずご購入していただきました。