不動産の所有権を登記する場合、
全ての権利を単独で所有するか？複数で所有するか？二つの選択肢があります。
そのうち、複数で権利を所有する形態を「共有」といいます。
共有となるケースとして多いのは、
住宅を購入する時に夫婦がそれぞれお金を出し合って購入するケースと
相続により親族間等で所有するケースです。
今回のお話しは、共有名義人が死亡した際の相続人についてと、
相続にまつわる手続き方法や税金について、全２話でお話ししています。
不動産の相続登記をするにあたって、まず最初にしなければいけないことが「相続人の確定」です。
戸籍の関係書類で誰が法定相続人か？を証明する必要があります。
具体的には、「被相続人の出生時の戸籍から死亡するまでの戸籍」を収集します。
また、法定相続人を証明するために各相続人が「被相続人の死亡日以降に発行された戸籍謄本」を
それぞれ取得します。
※2024年3月1日の戸籍法改正により新設された「広域交付制度」により、
現在（本ブログ投稿時点）では、
本籍地にかかわらず、最寄りの市区町村役場で請求をすることで戸籍を取得できるようになりました。
次に、話し合い（「遺産分割協議」）において、「誰が？」「どれくいらいの割合？」で、
当該不動産の持分を取得するのかを決めます。
そして、話し合いの結果については、「遺産分割協議書」という"書類"にして残します。
なお、「遺産分割協議書」については、
相続人全員が実印を押印して「印鑑証明書」を用意する必要があります。
その他、状況によっては、
「被相続人の登記簿の住所から最後の住所までのつながりのわかる書類」を
用意する必要があります。
これは、登記簿の住所から死亡時の住所までの転居等の回数により
取得する書類（住民票の除票or戸籍の附票）が変わります。
最後に、登記をする不動産の「評価証明書」を不動産管轄の役所で取得します。
※現在（本ブログ投稿時点）では、WEBから取得できる市区町村もあります。
また、毎年管轄の役所から送られてくる「固定資産納税通知書」でも構いません。
前述のとおり、相続登記をするためには多くの書類を取得する必要がありますので、
まずは、その書類の取得費用が必要です。
また、登記申請をする場合には、
不動産評価証明書の価格に「1,000分の4」を掛けた額を
登録免許税として納める必要があります。
※登録免許税は「印紙」で納付します。
なお、これらの手続きを「司法書士」へ依頼することも可能です。
（実際には、司法書士に依頼される方が多いかと思います。）
この場合は、別途、司法書士への報酬も必要となり、
その額については、地域や相続人の数などそれぞれの事情により異なります。
これについては、共有名義に限らないことですが、
不動産を相続する場合には、住宅ローンなどの残債を確認する必要があります。
具体的には、当該不動産に金融機関などの「抵当権」が設定されているか否かが重要です。
ローンが完済しているのであれば、金融機関から抵当権の抹消登記に必要な書類を受け取り、
相続登記をした後に抵当権の抹消登記をする必要がありますし、
残債務がある場合には相続人がその債務を引き継いで返済する必要があります。
※住宅ローンの場合、団体信用生命保険により完済となる場合も有り。
遺産分割協議により不動産全部の権利を取得した場合、
その取得した名義人の意思だけで売却はできますが、
共有持分となる場合には、
他の共有者が売却に協力しないと不動産全部の権利を売却することはできません。
なお、法律上は、自分の持分だけを売却することはできますが、
現実的に、不動産の持分だけを買い取ってくれる人は限りなく少ないです。
ところが、不動産会社の中には、そのような持分割合だけを買取る専門業者も存在します。
見方を変えると、見ず知らずの人（不動産会社）と共有状態になる可能性がありますから、
出来る限り、共有状態は回避することが得策かもしれません。
神戸市垂水区・西区・三木市・明石市におきまして、不動産の売却でご質問などございましたら、
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