相続した家を売却して利益＝譲渡所得が出る場合、その利益に対して税金がかかります。
なお、損をした時には税金はかかりません。
税金を算出するには、まずは利益＝譲渡所得が幾らあったのかを計算します。
親から相続した不動産を売却したときの取得費は、“親から引き継ぐことが出来る”ため、
親がその不動産を取得したときの購入代金や登記費用、不動産取得税や仲介手数料などが該当します。
また、相続したときに相続人が支払った登記費用も取得費に含めることができます。
しかし、親がその不動産を取得したときが随分と昔で取得費が分からないときや、
書類が見つからないときは、売った金額の5％を概算取得費として計算することができます。
※この場合、相続人が支払った登記費用などは取得費に含めることができません。
取得費が多くなると利益を圧縮できるため、税金が軽減できます。
売却した不動産の所有期間が5年以内なら短期譲渡、5年を超えたら長期譲渡となり、税率が変わってきます。
なお、相続で取得した家を売却した場合は、
相続によって取得した人が引き続き所有していたものとみなし、
亡くなった方の取得日を引き継ぐことができます。
そのため、ここでいう所有期間は、親が当該不動産を取得してから相続人が売却するまでの期間となります。
なお、税率は、
短期譲渡で約39％（所得税 30％ 住民税 9％）。
長期譲渡で約20％（所得税 15％ 住民税 5％）となっています。
※それぞれ、復興特別所得税として所得税額の2.1％が別途かかります。
①相続税の取得費加算の特例
相続した物件を相続してから3年10ケ月以内（相続税申告期限の翌日以後3年経過の期間内）に売却した場合は、
「取得費」に、支払った相続税（全額ではなく、以下の計算式による）を加算出来るという特例で、
取得費を増やすことで利益を圧縮できるため、結果、税金の軽減になるというものです。
その者の相続税額 ✕ 譲渡した財産の相続税評価額 ／ （その者の相続税の課税価格 ＋ その者の債務控除額）
この特例を簡単に言うと、“売却した不動産を相続で取得するときに支払った相続税分”は、
取得費に加算できますよという特例です。
②空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例
・昭和56年5月31日以前に建築された戸建
・譲渡日までもしくは譲渡年の翌年２月１５日までに「耐震リフォーム」か「建物を解体」、他
当該特例においては、適用要件が厳しいのですが、
要件に当てはまれば、3000万円特別控除が使えますので、かなりの節税となります。
なお、当該特例と取得費加算の特例は併用できませんので、
どちらかの納税額が低くなる方の特例をご利用ください。
③軽減税率の特例
3,000万円特別控除などを使っても利益（譲渡所得）が残る場合、
その利益に対して譲渡税が課税される仕組みなのですが、
所有期間が10年の居住用財産の場合、通常よりも更に税率が低くなります。
なお、所有期間が10年を超えているか否かの基準は、
不動産を取得した日から譲渡した年の1月1日までの期間で判定します。
ここでいう期間は、亡くなった人の取得日から起算（引き継ぎ）されますので、
多くの方において、当該特例を利用することができると思います。
※本特例は、“所有期間”が10年を超えていれば良いため、“居住期間”は関係ありません。
ただし、“土地・建物ともに所有期間が10年を超えている必要”がありますので、
過去、建物を取り壊して新たに建替えた場合は、当該期間にご注意ください。
神戸市垂水区・西区・三木市・明石市におきまして、不動産の売却でご質問などございましたら、
『不動産のコンシェルジュ』までお気軽にお問合せください。
売却や査定のご相談は、
こちらまでお気軽にお問合せください。
