～シリーズ～ 『はじめての“家主業”』

弊社が在るのは、「兵庫県神戸市」ですので、
もしかすると、他の地域では存在しないお話しかもしれまんが、
今回のテーマは、「広告料」についてです。

実は、このテーマは、とても“グレー”なお話しなんです💦
ですが、コレを知っておかないと、
当初計画の収益率にも狂いが生じますし、
不動産会社（前回のテーマで言う「仲介」）から見向きもされません💦
※前回のテーマを未だご覧になっておられない方はこちらからどうぞ。
 
そんな、不動産の実態に迫ったお話しです！

「広告料」とは、別名「業務受託料」、「AD」、「BK」と呼ばれたりするもので、
結論から言うと、家主様が負担する「仲介手数料」みたいなものです。

不動産取引の知識を少々お持ちの方なら、“ん！？”と思われたかもしれませんね。
そうです、 今日のテーマが“グレー”と言った理由は、ここにあります。

“実務上”で詳しく説明すると･･･
賃貸契約が成立した際、その不動産を仲介した不動産会社は、
“借主”から「仲介手数料」として家賃の１ケ月分を受領するのですが、
宅地建物取引業法では、
「不動産の賃貸仲介において、受領できる「仲介手数料」の上限は１ケ月」と定められており、
「仲介手数料」については、家主・借主のどちらから一方からの受領でも、
双方からの受領でも良いものの、
その上限は“１ケ月”と定められています。 
そのため、“借主”から「仲介手数料」として家賃の１ケ月分を受領した場合、
家主からは受領できません。

そのため、「仲介手数料」という名目ではなく、
「広告料」などの他の名目で家主からも“手数料”を受領しています。

「そんな“グレー”の金員は払いたくない！」という方もいらっしゃると思います。
 “グレー”だからという理由ではなく、「支出は抑えたいから」という方もいらっしゃると思います。
もちろん、「広告料」の支払いは、強制ではなく“任意”です。
実際、弊社のエリアにおいても、「広告料ナシ」の物件は在ります。

では、「広告料」が意味するものは何なのか？
それは、“他の家主の物件よりも優先的に客付けして欲しいから”です。

不動産会社で働く営業マンの多くの給与形態は“歩合制”で、
毎月の売上ノルマも課されているケースが殆どです。
そのため、営業マンは、１件の契約に対する“売上の意識”がとても高く、
結果、「広告料」の多い物件を優先的に顧客へ紹介しているのが現場の実情です。

それ故に、驚くべき点は、 
築年数が古かったり、家賃が相場より高かったりなどの不人気物件であったとしても、
「広告料」の高い物件は入居者が退去したとしても空室期間は短く、気付けば“満室”になっています。
逆に、「広告料ナシ」の物件は空室期間も長く、稼働率が悪い物件が多いです。

余談ですが、不動産会社が自ら所有する収益不動産の場合、
惜しみなく、相場以上の「広告料」を支払っているケースが多いです。
理由は、“言わずもがな”です。

今回、「広告料」という不動産賃貸の実態についてお話ししましたが、
事前に知識として持っておかれることは非常に重要であるという思いから、このテーマにしました。
 
もちろん、「広告料」の支出はしないという選択肢もありますが、
支出することで結果、収益率を上げられるという一面があることも知ったうえで、
結論を出してみてはいかがでしょうか？

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