実家の相続など、古くなった空き家を売りたいと思った時、
建物を残したままで売るか？、建物を取り壊して更地で売るか？どちらが良いのか？
弊社のお客様からもよくご相談をいただきますので、お悩みの方も多いのではないでしょうか。
迷っている間にも、税金や建物のメンテナンスに伴う手間や費用が掛かってきます。
そこで、今回は、現状のままで売る場合と更地にして売る場合のそれぞれのメリット・デメリット、
空家を保有している場合に掛かる費用や税金などについて、３回に分けてお話ししたいと思います。
古くなった空き家の売却方法としては、次の３つの方法があります。
・「中古住宅」として売却
・「古家付き土地」として売却
・「更地」にして売却
まずは、上記２つの方法に該当する「建物を残したまま（現状のまま）」での売却について、
メリット・デメリットを見ていきましょう。
建物を残したままでの売却方法として、
「中古住宅」として売却するか？
「古家付き土地」として売却するか？
のいずれかになるのですが、そもそも、「中古住宅」と「古家付き土地」の違いとは何か？
それは、“既存の建物に価値をつけられるか否か”です。
当該建物が、ある程度のリフォームを施して住める状態であれば「中古住宅」として売却し、
住めない状態であれば「古家付き土地」として売却します。
なお、住めるかどうかの判断に明確な基準はありませんが、
建物の“法定耐用年数”に従って判断することが多いです。
例えば、木造住宅の法定耐用年数は２２年であるため、“築後２２年”が一つの基準となります。
ただし、先で述べた通り、築後２２年であったとしても、
ある程度のリフォームを施して住める状態であれば「中古住宅」として売却できますので、
一度、不動産会社に建物を見てもらうことをオススメします。
では、“建物を残したまま（現状のまま）で売る”場合の、
メリットとデメリットについてお話しします。
① 解体費用がかからない
解体費用は構造や立地によって金額が大きく変動し、数百万円を要するケースが殆どです。
② 売却期間中、土地の固定資産税が安いまま
建物が建っている土地には、固定資産税の軽減措置特例が適用されます。
この特例では、固定資産税額が最大で６分の１まで軽減されます。
そのため、売却まで時間が掛かったとしても、特例の適用が受けられます。
③ 自分好みでリフォームをしたい人向けに売却することができる
近年、古い住宅を購入し、自分の好きなようにリフォームをしたいという方が増えています。
そのため、売りたい不動産の立地や建物の状態が良い場合は、
現状のままでも購入希望者が見つかる可能性があります。
① 相場以上に売却価格が安くなる
建物の状態が良くない場合や、リフォーム費用が高額になってしまうような建物だった場合、
そのまま建物を残して売ると、当該建物は解体する必要があり、
その解体費用は“購入者が負担”することになります。
先のメリットで述べた通り、解体費用は数百万円を要するケースが殆どですので、
それを考慮すると、希望の価格より安くする必要があるケースが多く、
また、売却期間や価格設定を見誤ると、更地で売出すよりも安くなるケースもあります。
② 売却に時間がかかる
「古家付き土地」として売却する場合、建物の解体工事が伴うケースが多くなり、
その費用は購入者負担となります。
また、その土地上に新築を建てる予定の方が売却の対象者となるため、
その方が検討している段階においては、
地中埋設物や地盤強度について確認したいと思っても確認することは難しくなります。
そのため、「古家付き土地」は、購入目的を果たすまでの手間やリスクが多く、
購入を決断することにかなり慎重になり、結果、売却するまでに時間が掛かってしまうことがあります。
③ 売却中も建物の管理が必要
売りたい不動産が空家の場合、換気や庭木が在る場合はその管理を行う手間が掛かります。
また、遠方に在る場合は交通費などの費用負担も伴います。
※建物の劣化具合によっては倒壊の危険性があり、場合によっては多額の費用が掛かることもあります。
次回、「更地」で売却するメリットとデメリットについてお話しします。
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