不動産会社の査定担当者が対象の不動産を査定する時、
「都市計画法」や「建築基準法」など、
不動産に係わる法律の見地からも査定を行います。
では、具体的にどのような箇所をチェックしているのでしょうか？
例え築年数の浅いお家であっても、
「土地」と「建物」に分けて考えます。
そして、査定額に大きな影響を及ぼす「土地」について調査します。
今回は、査定を行う担当者が、「土地」についてチェックしているポイントをお伝えします。
実は、道路は「建築基準法」「道路法」など、複数の法律で定義されており、
どのようなものを“道路”と呼ぶかは、それぞれ異なります。
そして、ここでチェックするポイントは、「建築基準法」上の道路か否かです。
建築基準法では、
「建物の敷地は建築基準法上の道路と間口が2メートル以上接していなければならない」
というルールが設けられています（「接道義務」）。
そのため、当該不動産に接している道路が、
“建築基準法の道路か否か”という事は重要なポイントの一つです。
ちなみに、建築基準法の道路といっても、
・第42条1項1号
・第42条1項2号
・第42条1項3号
・第42条1項4号
・第42条1項5号
・第42条2項
があります。
そして、上記種類の中においても道路としての価値＝査定額への影響に差があります。
実は、前述の「接道義務」において、もう一つのルールが定められています。
それは、“幅員４ｍ以上”というルールです。
当該法律が施行される前より存在していた家などで、現状が幅員４ｍ未満の場合、
将来の建替えの際には、自分の土地を削って（道路として提供）、
幅員４ｍ以上を確保しないといけないというルールさえも存在します。
また、道路幅員は車の行き来のし易さや日当たりにも影響しますので、
“道路の幅員が何ｍか？”という事は重要なポイントの一つです。
査定価格が下がるとされている施設などが、
対象不動産の近くに在るか否かも重要なポイントの一つです。
以下、その施設の代表例です。
・墓地
・葬儀場や火葬場
・ゴミ処理場や下水処理場
・線路や高速道路
・工場
・飛行場やヘリポート
・牛舎や鶏舎など
・送電線や変電所
また、対象不動産の周辺に上記施設などが存在する場合、
売主は買主に対し、売買契約締結時において、
書面（「物件状況等報告書（告知書）」）で通知する義務もあります。
各県市町村から数種のハザードマップが公開されています。
当該ハザードマップにおいて、
対象不動産が災害想定区域内か否かについても重要なポイントの一つです。
この機会に、ご自身がお住まいの地域の状況をチェックされてはいかがでしょうか。
※災害想定区域は、逐次、変更されています。定期的にチェックされることをお勧めします。
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