住宅ローンの支払いが滞りだしたらどうなる？
住宅ローンの返済が数日遅れただけでは、とくにペナルティはありません。
※ただし、個人信用情報には、支払遅延が記録されます。
なお、金融機関が本格的に動き出すのは、
そして、返済が滞ると、
保証会社が金融機関へ住宅ローンを代位弁済し、
その後、家の競売という流れになります。
具体的には･･･
保証会社による代位弁済
住宅ローンの返済が遅れると、金融機関は電話やハガキで督促をします。
それでも3〜6カ月にわたって一切の返済をしないと、
保証会社がローン支払者に代わって銀行に住宅ローンを全額返済する
「代位弁済」が行われます。
代位弁済後は、住宅ローンの債権者は銀行から保証会社へ移ります。
今後は住宅ローンを肩代わりした保証会社から返済を求められることになります。
そのときは、もう分割払いは認められず、一括返済を求められます。
また、合わせて遅延損害金も請求されてしまいます。
競売
「一括返済の資金が用意できない」となると、
いよいよ当該不動産は差押えられ、競売にかけられてしまいます。
競売にかけられ、第三者に入札されてしまうと当然、
当該不動産に住み続けることはできません。
居座ろうとしても、残念ながら、
強制執行など、何らかの方法で追い出されることになります。
なお、競売では、売却価格が市場価格の6〜7割程度となる傾向があり、
結果、住宅ローンの残高を全て支払いきれないケースがよくあります。
ちなみに、競売は入札方式で行われるのですが、
入札は住宅ローンを滞納してからおおよそ、
10〜12カ月ほどで開始します。
意外と期間があるように思いますので、
この間に早期売却を行い、競売を回避･･･としたいところですが、
住宅ローンを滞納してからは金融機関との調整や交渉が生じるため、
多くのハードルを越える必要があります。
そのため、代位弁済になりそうな状況になったら、
一日でも早めに対策する必要がありますので、
まずは、不動産会社へ相談しましょう。
住宅ローンが支払えない場合の売却方法
住宅ローンが支払えなくなった、もしくは支払えなくなりそうなときは、
不動産売却に向けてすぐの行動をお勧めします。
なお、不動産売却の方法は様々です。
それぞれのメリット・デメリットと併せてご説明します。
すでに滞納している場合は任意売却
現在、すでに住宅ローンを滞納している場合は、『任意売却』を検討します。
任意売却とは、金融機関の承諾を得て不動産を売却する方法です。
本来、金融機関の抵当権が設定されている不動産は、
住宅ローンを一括返済しなければ売却ができません。
そこで、任意売却では、
抵当権を設定している金融機関から特別に許可を得て（一括返済をせず）不動産を売却します。
ちなみに、金融機関が許可をしてくれる背景には、
債務者が破産すると、債権の全額を回収できなくなってしまうからです。
※調整・交渉には時間を要しますし、
残高と売却想定価格によっては、許可を得られない場合もありますので、
早めに動き出すのが得策です。
任意売却は競売の入札前日までに済ませる必要があります。
この期間を過ぎてしまうと任意売却はできなくなり、
競売以外の選択肢はなくなります。
金融機関への相談が遅れれば遅れるほど、
任意売却の活動期間が短くなり、
買い手が見つからず競売入札日を迎えてしまうことになりますのでご注意ください。
早めに任意売却の準備をすることで、
少しでも良い条件で売却できる可能性が高まりますので、
支払いが苦しくなってきた時点で、
早めに動き出しましょう。
不動産仲介で高値売却を目指す
毎月の支払いに不安があっても、住宅ローンを滞納していない状態であれば、
通常での売却活動が可能なため、
任意売却や競売に比べて、少しでも高く売れる可能性がという期待も持てます。
そのため、まずは、不動産仲介で売却をご検討しましょう。
※不動産仲介は一般的な売却方法で、
広く不動産市場に売り出して買い手を探します。
任意売却と違うのは住宅ローンを滞納していないため、
自由な売却活動ができるという点です。
任意売却では、競売にかけられるまでに売却する必要があり、
短期間（入札開始まで）で売却しなくてはいけません。
そのため、ある程度の価格交渉には応じる必要があります。
その点、不動産仲介は、売却期間に制限がないため、
高値売却が目指せる売却方法です。
高値売却ができ、売却価格で住宅ローンを完済することができれば、
新しい生活がスタートできます。
不動産買取で即現金化する
不動産仲介は、市場にて買い手を探すのに対して、
不動産買取は不動産会社が直接物件を買い取ってくれる売却方法です。
買い手が不動産会社のため、早期売却ができるのが特徴で、
室内の状況や残置物の有無などにも柔軟に対応してくれます。
なお、不動産会社との間で売却の話がまとまれば、
3日から1週間で売却〜入金まで行われます。
さらに不動産買取の場合、
仲介会社を挟まないため、仲介手数料が掛かりません。
※不動産仲介では契約が締結すると、
数十万〜百数十万円ほどの仲介手数料が掛かります。
資金繰りが難しい中で、この金額の捻出は難しいと思いますので、
不動産買取は、即金性と手数料負担の面で優れているといえます。
しかし、売却価格が市場価格の70〜90%となってしまうことと、
すべての物件が買取ってもらえるわけではないということには注意が必要です。
神戸市垂水区・西区・三木市・明石市におきまして、不動産の売却でご質問などございましたら、
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