不動産の評価額はどう決まる？路線価と固定資産税評価額の違い

不動産の売却や相続、あるいは税金の算定に直面したとき、
しばしば耳にするのが「路線価」と「固定資産税評価額」というワード。
どちらも“不動産の価値を測るための指標”であることは共通していますが、
実は用途も決まり方も異なる、似て非なる存在です。

資産評価の世界は、ちょっと複雑そうに見えて、仕組みを理解してしまえば意外とシンプル。
今回は、この2つの違いを明快に解説していきます。

道路ごとに定められた「土地の価格」のこと。
国税庁が毎年公表しており、相続税や贈与税を算定するときの基準として使用されます。

土地が接している道路に価格（1㎡あたりの金額）が設定されており、
それをもとに、土地の形状や奥行き・間口などを考慮しながら評価額を計算します。

• □ 国税庁が公表

• □ 公表時期は毎年 7 月頃

• □ 主な用途：相続税・贈与税の算定

• □ 目安：実勢価格（市場価格）の約 8 割程度と言われることが多い
   

「道路によって価格が違う」というのは、少し不思議に聞こえるかもしれませんが、
商店街のど真ん中と、郊外の住宅街では、土地の利用価値が大きく異なります。
その差が“路線価”にきれいに表れているわけです。

地方自治体が算出した、不動産の資産価値。
固定資産税・都市計画税の算定基準として使用されます。
 

原則として、3年ごとに評価額を見直す「評価替え」が行われるため、
市場の動きがある程度反映されつつも、路線価と異なり“税の安定性”も考慮された制度です。

• □ 市区町村（自治体）が評価

• □ 原則 3 年ごとに見直し

• □ 主な用途：固定資産税・都市計画税の算定

• □ 目安：実勢価格の約 7 割前後とされることが多い
   

固定資産税の請求書や名寄帳に掲載されており、
普段は「そっとしておきたい存在」ですが、売却や資産整理の段階では重要な数字になります。

どちらが「正しい値段」かという問いに対しては、実はどちらも“正しい”。

ただし、目的に合わせて使い分けられているというのがポイントです。

言うなれば――
 
〇 路線価は「相続・贈与のための物差し」
 
〇 固定資産税評価額は「税金を毎年算定するための物差し」
 
同じ土地でも、物差しが違えば数字も違うということですね。 

よくいただく質問の一つに、
「路線価や固定資産税評価額を見れば、売れる価格が分かるの？」
というものがあります。

結論としては、「参考にはなるものの、イコールではない」です。

売却価格は、
　〇 需要と供給
　〇 市場トレンド 
　〇 周辺の取引事例 
　〇 物件の状態 
など、複数の要素が絡み合って決まります。 
 
例えるなら、
評価額が“体温や血圧”だとすれば、売却価格は“総合診断”。
健康指標は役立つけれど、最終判断は別の視点で行う必要があります。

“評価額の数字だけ見てもピンとこない”…
そんなときこそ、専門家の知見が大きな力になります。

不動産は大きな資産だからこそ、適切な判断と情報収集が安心につながります。
気になる物件やご相談があれば、いつでもお気軽にお声掛けください。

神戸市垂水区・西区・三木市・明石市におきまして、不動産の売却でご質問などございましたら、